Scientific Papers

Bez regresa hipotekārie kredīti ASV

Rolands Neilands

Latvija, Rīgas Stradiņa universitāte

doktora studiju programma „Juridiskās zinātnes”

rolands@neilands.lv

Zinātniskais vadītājs: asoc. prof., Dr. iur. Jānis Grasis

Abstract

Discussion of the borrowers’ liability for their obligations to the lenders in amount of mortgaged property value has been recently raised. Such arrangement exists in eleven U.S. states. In this paper the author provides an insight into the non-recourse loans in the U.S., pointing out their strengths and weaknesses. By pointing out shortcomings of these loans, the author states that blind acquisition of non-recourse loan regime in Latvian law without adequate research is not acceptable.

Аннотация

Последнее время возобновились дискуссии об ответственности заемщиков за свои обязательства перед кредитором только в размере стоимости заложенной недвижимости. Такое расположение существует в одиннадцати штатах США. В данной работе автор дает представление о кредитов без права регресса в США, указывая на их сильные и слабые стороны. Указывая на недостатки этих кредитов, автор утверждает, что слепое приобретение такого режима в Латвийских законах без надлежащего исследования не является приемлемым.

Atslēgas vārdi, ключевые слова, key words

Borrower, lender, loan, mortgage, non-recourse
Без права регресса, ипотека, кредит, кредитор, заемщик

Pēdējos gados Latvijā laiku pa laikam uzvirmo diskusija par tā saucamo „nolikto atslēgu principu”, paredzot, ka likumos vajadzētu noteikt, ka hipotekārā kredīta ņēmējs (patērētājs) ir atbildīgs par savām saistībām pret kredīta devēju (parasti banku) tikai ieķīlātā nekustamā īpašuma vērtības apmērā.

Šāda diskusija ir atsākusies pēc tam, kad Saeima 2013.gada 28.novembrī otrajā lasījumā atbalstīja grozījumus Maksātnespējas likuma [1] 147.pantā, to papildinot ar sesto daļu, kas paredz, ka pēc mantas, kas kalpojusi kā nodrošinājums, pārdošanas nodrošinātais kreditors zaudē savas prasījuma tiesības un atlikušās parādnieka saistības līdz ar izsoles akta apstiprināšanu tiek dzēstas.

Saeimas deputāti intervijās masu medijos pauž nostāju, ka ar Maksātnespējas likuma grozījumiem tiek ieviests minētais princips, kas pastāv ASV noteiktos štatos. Tajā pašā laikā sabiedrībai netiek skaidrots, ka ASV štatos, kur šis princips pastāv, ir pavisam savādāka saistību izpildes kārtība un parādniekam nav jākļūst maksātnespējīgam, lai tiktu pārdots ieķīlātais īpašums un parādnieku atbrīvotu no atlikušajām saistībām.

Latvijā nav veikti zinātniski pētījumi par ASV atsevišķos štatos pastāvošajiem bez regresa kredītiem. Tāpat nav veikti pētījumi, vai Latvijas tiesību sistēmā vispār ir iespējams ieviest šādus kredītus.

Ar šo referātu autors uzsāk pētījumu par bez regresa kredītiem ASV, un referāta mērķis ir atklāt šo kredītu būtību. Plašākai šo kredītu izpētei, savienojamībai ar Latvijas tiesību sistēmu un iespējamām tiesiskajām sekām autors veiks citus zinātniskos pētījumus, referāta ierobežotā apjoma dēļ.

1. Bez regresa un regresa kredītu definīcija un būtība. Non-recourse and Recourse Loans’ Definition and Nature. Определение и природа кредитов без права регресса и с правом регресса.

Kad aizdevējs vērš piedziņu uz ķīlas priekšmetu, parāds bieži vien pārsniedz summu, ko aizdevējs atgūst no ķīlas priekšmeta pārdošanas. Štatos, kas tiek klasificēti kā „bez regresa”, aizdevējs nevar iegūt tiesas spriedumu pret parādnieku, lai atgūtu starpību. „Regresa” štati atļauj aizdevējam saņemt tiesas spriedumu starpības piedziņai no parādnieka.[10]

Bez regresa aizdevums ir aizdevums, kas neietver aizņēmēja personīgu atbildību. Aizdevējs ir piekritis, ka nodrošinājums ir pietiekams, un, ja piedziņas gadījumā īpašuma pārdošana dos mazāku summu, nekā aizdevuma summa, aizdevējs cietīs zaudējumus un nevarēs tos piedzīt no aizņēmēja.[9] Šajā gadījumā aizņēmējs nav personīgi atbildīgs par aizdevumu.[8]

Regresa aizdevums ir aizdevums, kurā aizdevējs var pieprasīt vairāk nekā ķīlas priekšmetu gadījumā, ja maksājumi par aizdevumu tiek pārtraukti.[11] Regresa aizņēmēji ir parādā visu kredīta summu – pat ja viņi ir atdevuši īpašumu atpakaļ bankai.[12] Tas nozīmē, ka regresa aizdevuma gadījumā aizņēmējs ir personīgi atbildīgs par saņemto aizdevumu un tā atmaksu.

Latvijā plaši tiek lietots apzīmējums „nolikto atslēgu princips”, apzīmējot bez regresa kredītus ASV. Šāds apzīmējums ASV netiek lietots. Juridiskais apzīmējums, kas arī plaši tiek lietots ASV ne tikai juridiskajā terminoloģijā, bet vispār sabiedrībā, ir „non – recourse loans” (bez regresa kredīti). Līdz ar to apzīmējums „nolikto atslēgu princips” neatbilst ASV lietotajai terminoloģijai, turklāt ir juridiski neprecīzs, jo apzīmējums „noliktās atslēgas” prezumē parādnieka žestu – nolikt atslēgas un atstāt īpašumu kreditoram, tādējādi atbrīvojoties no saistībām.

Juridiski šis jautājums ir daudz komplicētāks, jo bez regresa kredītu regulējums paredz, ka kreditors nevar piedzīt parāda atlikumu pēc īpašuma pārdošanas izsolē, nevis to, ka parādnieks var brīvi „mētāties ar atslēgām”. Praksē tam var būt dažādas izpausmes: kreditors var vērst piedziņu1 pret īpašumu, kā rezultātā parādniekam ir jāatstāj īpašums; pats parādnieks var vērsties pie kreditora un informēt kreditoru, ka netiek galā ar savām saistībām, piedāvājot, ka atbrīvos īpašumu; parādnieks var piedāvāt īpašuma pārdošanu paša spēkiem par kreditoram pieņemamu cenu, kas ir zemāka par parāda atlikumu. Piemēram, Kalifornijā šāda pārdošana atbrīvo parādnieku no atlikušajām saistībām pret aizdevēju.[6]

ASV tiek lietots arī nejuridisks apzīmējums bez regresa kredītiem – walk away from a mortgage – aiziet no hipotēkas. Jāatzīmē, ka šis apzīmējums ir maldinošs, jo vienkāršota īpašuma atbrīvošana, aizejot no tā un nemaksājot kredītu, nes sevī pietiekami daudz riskus un nav tik vienkārša, kā liekas no minētā apzīmējuma. Nepildot saistības, tiek sabojāta kredītvēsture, kam ASV ir liela nozīme, kas savukārt radīs grūtības saņemt kredītus nākotnē, kā arī ir jārēķinās ar iespējamiem nodokļu maksājumiem2, kas izriet no atbrīvošanās no kredītsaistībām, nesamaksājot tās.[15]

2. Bez regresa kredītu juridiskais pamats. Legal Ground of Non-recourse Loans. Правовая основа кредитов без права регресса.

Bez regresa aizdevumu izplatība Amerikas māju hipotekārajā tirgū primāri ir štatu piedziņas likumu rezultāts. Apmēram desmit līdz divdesmit štati, ieskaitot izteiktākos štatus kā Kalifornija un Arizona, satur pret atlikuma piedziņas likumus, zināmus arī kā bez regresa likumus.[7]

Dažādiem autoriem atšķiras viedoklis par to, kāds ir precīzs bez regresa štatu skaits – vieni uzskata, ka tie ir piecpadsmit līdz divdesmit štati (aplēšot, ka aptuveni astoņos štatos ir pilnvērtīgi pret atlikuma piedziņas likumi un citos šie likumi pastāv ar vairākiem ierobežojumiem),[2] citi uzskata, ka vienpadsmit štatos pastāv bez regresa aizdevumi,[4] savukārt citi, ka bez regresa aizdevumi pastāv desmit līdz piecpadsmit štatos, ieskaitot divus no piedziņās vadošajiem štatiem – Kaliforniju un Arizonu.[5] Štati, kurus var klasificēt, kā bez regresa ir: Aļaska, Kalifornija, Aiova, Minesota, Montāna, Ziemeļkarolīna, Ziemeļdakota, Oregona, Vašingtona, Viskonsīna.[4]

Lielākā daļa pret atlikuma piedziņas likumi mūsdienās pastāv kā vēsturiskas pēdas parādu atvieglojumiem, kuri tika pieņemti 1930-jos gados. ASV Lielās depresijas laikā pēc 1930.gada nekustamā īpašuma tirgus piedzīvoja milzīgu vērtību kritumu. Ieķīlātie īpašumi piespiedu izsolēs tika nosolīti par ļoti zemu vērtību, un vēlāk kreditori ieguva spriedumus par gandrīz pilnu parāda summu. Tas izraisīja vispārēju pieņēmumu, ka parādu atlikumi, kas veidojās uz krīzes, nevis bāzes tirgus vērtībām, bija netaisnīgi un veicināja depresijas smagumu. Šī viedokļa pārsvars izraisīja pret atlikuma piedziņas likumu izplatīšanos.[7]

Lielāko daļu štatu pret atlikuma piedziņas likumus var iedalīt vienā no šādām kategorijām: (1) tiesību akti, kas aizliedz jebkuru atlikumu atgūšanu pēc īpašuma pārdošanas ne tiesas ceļā; 2) likumi, kas aizliedz atlikumu piedziņu aizdevumiem, kas nodrošināti ar mājokļa nekustamo īpašumu; 3) likumi, kas aizliedz atlikumu piedziņu, ja hipotēka nodrošināja īpašuma pirkumam nepieciešamo naudu; 4) likumi, kas ierobežo atlikuma, kas atbilst starpībai starp aizdevuma atlikumu un lielāko no vērtībām – pārdošanas cenu vai īpašuma patieso tirgus vērtību, piedziņu.[7]

3. Bez regresa kredītu priekšrocības un trūkumi. Cons and Pros of Non-recourse Loans. Сильные и слабые стороны кредитов без права регресса.

Bez regresa kredītu priekšrocība ir tā, ka parādnieks par savām saistībām atbild tikai ar ķīlas priekšmetu. Pēc ieķīlātā īpašuma pārdošanas parādnieks nav atbildīgs par atlikušajām parādsaistībām – kreditors nevar prasīt tās no parādnieka un nevar iegūt atbilstošu tiesas spriedumu par atlikuma piedziņu.

Jāatzīmē, ka minētais attiecas uz gadījumiem, kad parādnieki nespēj pildīt savas saistības objektīvu apstākļu dēļ. Parādnieki ir atbildīgi personīgi, kad tie tīšām bojā ieķīlāto īpašumu – viņu mājokli. Izņēmumi attiecībā uz bez regresa režīmu var paredzēt atbildību par neapdomīgu vai nevērīgu rīcību.[5]

Pēc būtības tā arī ir vienīgā priekšrocība, kas, protams, nes sevī pietiekami lielus ieguvumus tieši parādniekiem – viņi vairs nav atbildīgi par atlikušajām saistībām un var turpināt savu dzīvi, neuztraucoties par šo saistību apmaksu. Tajos gadījumos, kad parādnieka vienīgais vērtīgais aktīvs ir tieši ieķīlātais īpašums, tas ir liels ieguvums.

Pētījumos ir secināts, ka bez regresa štatos piedziņas gadījumu skaits ir lielāks, nekā regresa štatos. Kredītiem, kas ir izsniegti laikā no 1997.gada augusta līdz 2008.gada decembrim ir par 32% lielāka varbūtība tikt neatmaksātiem tieši bez regresa štatos, nevis regresa štatos. Turklāt šī varbūtība palielinās kredītiem par lielākām summām, piemēram, ieķīlātajām mājām, kas ir novērtētas par 500`000 – 750`000 USD, ir divreiz lielāka iespēja, ka kredīts netiks atmaksāts.[4] Tas ir skaidrojams ar to, ka parādnieki nevēlas maksāt ievērojamas kredītsaistības par īpašumu, kura vērtība ir stipri kritusies un vairs nav tāda, par kādu ir izsniegts kredīts. Šī tendence pastāv arī tad, ja parādnieku naudas plūsma ir pozitīva un parādnieki ir spējīgi maksāt savus kredīta maksājumus.

Šādos gadījumos parādnieki mēdz stratēģiski izplānot kredīta neatdošanu (angliski tiek lietots apzīmējums – strategic default – stratēģiska [parādu] nepildīšana).

Pētījumi pierāda, ka daļa no parādu nemaksāšanām ir stratēģiska nevis piespiedu. Tieši regresa štatos daļa no parādniekiem turpina pildīt savas saistības, ja to ir spējīgi darīt.[4] Līdz ar to lielāka varbūtība, ka parādnieki nepildīs savas saistības, ir tieši bez regresa štatos, jo viņiem papildus maksātspējai nāk vēl viens faktors – īpašuma vērtība (tās kritums, salīdzinot ar agrāko vērtību). Ja viņi nepildīs savas saistības, viņiem nebūs jāmaksā kredīta atlikums pēc īpašuma pārdošanas izsolē. Savukārt regresa štatos pienākums maksāt atlikumu saglabājas un līdz ar to galvenais faktors, kas ietekmē parādnieka spēju atmaksāt, ir tieši maksātspēja jeb parādnieka naudas plūsmas pietiekamība kredīta maksājumu segšanai.

Kā galvenais trūkums bez regresa kredītiem ir jāmin augstākas procentu likmes un augstāka kredītņēmēja līdzdalība īpašuma pirkšanā (summa, kas kredītņēmējam pašam jāiegulda, lai saņemtu kredītu). Sakarā ar to, ka bez regresa kredīti ir riskantāki tieši aizdevējiem, tie pieļauj zemāku kredīta pret ķīlas tirgus vērtības attiecību (angliski – loan to value; parasti tiek izmantos saīsināts apzīmējums – LTV), kas savukārt nozīmē lielāku aizņēmēja paša līdzdalību. Parasti LTV bez regresa kredītiem tiek noteikts 50-60%[13], kas nozīmē, ka kredītņēmēja paša līdzdalība var sasniegt 40-50%.

Kopsavilkums. Summary. Резюме.

Bez regresa kredīti ir raksturīgi daļai no ASV štatiem. Par precīzu skaitu, cik štatos pastāv bez regresa režīms, ir dažādi viedokļi, taču pētnieciski argumentēts viedoklis ir, ka tie ir vienpadsmit ASV štati.

Šī amerikāņu inovācija šobrīd sāk piesaistīt plašu interesi ārvalstīs, bet, ironiski, ASV tā iegūst sliktu slavu.[3] Atsevišķi pētnieki pat ir izvirzījuši hipotēzi, ka tieši bez regresa kredīti ir vainojumi ASV hipotekāro kredītu krīzē. Citi autori pamato, ka štatos, kuros ir bez regresa kredītu režīms, iespēja, ka parādnieki nepildīs savas saistības, ir lielāka. Jo īpaši tas ir attiecināms uz gadījumiem, kad kredītu summas ir lielas un sākotnējais īpašumu vērtējums ir augsts, salīdzinot ar krīzes laika vērtību.

Ņemot vērā minēto, autora ieskatā, neapdomāta ASV noteiktos štatos pastāvošā bez regresa sistēma nedrīkst tikt ieviesta mūsu valstī. Lai izvērtētu, vai šādu sistēmu vispār var ieviest Latvijā, ir nepieciešama padziļināta ASV pieredzes pētīšana, kā arī atbilstoša ekonomikas un tiesību analīze, saprotot, ka ASV un Latvija ir diametrāli dažādas valstis. ASV ir viena no pasaules lielākajām un bagātākajām ekonomikas spēlētajām, turpretī Latvija ir viena no nabadzīgākajām ES dalībvalstīm. ASV pastāv anglo-sakšu tiesību sistēma, turpretī Latvijā – romāņu-ģermāņu, kurām ir dažādi tiesību principi.

Katrā ziņā, lai cik arī bez regresa kredīti neliktos vilinoši, jo īpaši politiķiem, jāatceras, ka aktīvu atbrīvošana3 nevar atrisināt fundamentālas parādnieka, kuram nav ienākumi vai tie ir zemi, problēmas. Uzstāšana uz bez regresa kredītiem neatrisinās šo problēmu, tā tikai to nedaudz atliks.[5]

1Dažādos štatos ir dažāda piedziņas kārtība – ir štati, kuros piedziņu var vērst tikai saskaņā ar tiesas spriedumu, bet ir štati, kuros kreditors bez tiesas starpniecības var rīkot īpašuma izsoli, tādējādi veicot piedziņu.

2Atbrīvošana no kredītsaistībām ASV tiek aplikta ar ienākuma nodokli. Taču sakarā ar neseniem likumu grozījumiem parādniekiem, kas nespēja samaksāt savus kredītus laikā no 2007. – 2012.gadam par viņu pirmo mājokli, atbrīvošana no kredītsaistībām netiek aplikta ar ienākuma nodokli, izņemot īpašumiem, kuru vērtība pārsniedz 1 miljonu ASV dolārus. [14]

3Parādnieka atlikušo aktīvu atbrīvošana, nevēršot uz to piedziņu bez regresa režīmā.

Literatūras un avotu saraksts. References. Список литературы и источников

1. Likumprojekts otrajam lasījumam. Grozījumi Maksātnespējas likumā (Nr. 367/Lp11). Pieejams: http://titania.saeima.lv/LIVS11/SaeimaLIVS11.nsf/0/CCFD05B92C1B6083C2257C2A0052F61C?OpenDocument [skatīts 22.03.2014.]

2. Adamson J. D., Zywicki T. J. The Law and Economics of Subprime Lending. University of Colorado Law Review, Vol. 80, No. 1, Winter 2009. Pieejams: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1106907 [skatīts 23.03.2014.]

3. Asher M., Harris R. Non-Recourse Mortgages – A Fresh Start. Pieejams: http://ssrn.com/abstract=2028454 [skatīts 28.03.2014.].

4. Ghent A. C., Kudlyaky M. Recourse and Residential Mortgage Default: Evidence from U.S. States. Federal Reserve Bank of Richmond Working Paper No. 09-10R February 25, 2011. Pieejams: http://ssrn.com/abstract=1432437 [skatīts 23.03.2014.]

5. Harris R. Recourse and Non-recourse Mortgages: Foreclosure, Bankruptcy, Policy. Pieejams: http://ssrn.com/abstract=1591524 [skatīts 23.03.2014.]

6. New Law SB 458 Prohibits Deficiencies on California Short Sales. Pieejams: http://homebuying.about.com/b/2011/07/22/new-law-passed-prohibits-deficiencies-on-california-short-sales.htm [skatīts 27.03.2014.]

7. Minnes O., Solomon D. Non-recourse, No Down Payment and the Mortgage Meltdown: Lessons From Undercapitalization. Pieejams: http://www.law.syr.edu/media/paper/2011/3/Article_SolomonMinnes_March_2011.pdf [skatīts 23.03.2014.]

8. Non-Recourse Debt. Pieejams: http://www.investopedia.com/terms/n/nonrecoursedebt.asp [skatīts 23.03.2014.]

9. Nonrecourse loan. Pieejams: http://financial-dictionary.thefreedictionary.com/nonrecourse+loan [skatīts 23.03.2014.]

10. Orlando J. Comparison of State Laws on Mortgage Deficiencies and Redemption Periods. Office of Legislative Research of the Connecticut General Assembly. Pieejams: http://www.cga.ct.gov/2010/rpt/2010-R-0327.htm [skatīts 22.03.2014.]

11. Recourse loan. Pieejams: http://financial-dictionary.thefreedictionary.com/Recourse+Loans [skatīts 23.03.2014.]

12. Recourse VS. Non-recourse Loans. Pieejams: http://www.realtytrac.com/Content/news-and-opinion/recourse-vs-non-recourse-loans-7240 [skatīts 23.03.2014.]

13. U.S. new and existing home sales move in opposite directions in April. Pieejams: http://www.reedconstructiondata.com/market-intelligence/articles/u.s.-new-and-existing-home-sales-move-in-opposite-directions-in-april/ [skatīts 28.03.2014.]

14. Walking away from mortgage is costly. Pieejams: http://www.bankrate.com/finance/mortgages/walking-away-from-mortgage-is-costly-2.aspx [skatīts 27.03.2014.]

15. 4 dangers of walking away from your mortgage. Pieejams: http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=25923795 [skatīts 27.03.2014.]